不動産Q&A

不動産Q&A 売買編

頭金はどれ位必要か?
一般的には頭金は購入価格の2割は必要と言われています。これは住宅ローンを貸し出す金融機関の多くが、融資率は購入価格の8割までと決めているからです。但し、最近は100%融資する金融機関も多くなっていますが、一定以上の収入がある人に限られているので購入後の返済を軽くする為にもある程度の頭金は用意しましょう。また、購入代金の他に諸費用(税金、各種保険、仲介手数料、引越し代など)が新築の場合で物件価格の3%から8%、中古で5%から10%かかるので、この資金も頭に入れておきましょう。
賃貸と持ち家、どっちが良いか迷っています・・・。
今の不景気な世の中に住宅ローンを抱えることに不安を抱かれる気持ちは良くわかりますが、持ち家であればいざという時には売却出来ます。家賃はいくら払い続けても自分の物にはなりません。お仕事で転勤等が多いなどの方は別ですが、この土地でずっと暮らすような気持ちがある方は購入を検討してみてはいかがでしょうか。いろいろなケースがあり一概にはどちらがいいとは言えませんが、細かいことは当社営業までご相談下さい。
物件の値引きは出来ますか?
売主様の売却事情にもよりますが、交渉は出来ますのでご相談下さい。
定期借地権付住宅とは?
借地権とは名前のとおり土地を借りる権利の事です。下記の3種類があります。
  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付き借地権
  • 事業用借地権
家を購入する時に関係してくるのは大抵一般定期借地権のことです。これは、一定期間(50年以上)だけ土地の利用権を買い、家を建て、期限がきたら土地を更地にして返すというものです。保証金や権利金、もしくは敷金が必要でかつ毎月地代を払います。
売却の売出し価格(査定価格)はどのように決まるのですか?
まずは担当者が家を訪れ査定を行います(無料)。近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基にその物件の特徴(最寄駅からの距離や周辺の環境、方位や建物の状態、都市計画法上の制限)も考慮して市場価格として最も適正と思われる金額を算出します。又、約3ヶ月で買い手がつくことを基に決めます。出来るだけ早く売りたいということになれば、売出し価格は査定金額よりも低くなりますし、査定価格よりも高く売りたいとなれば何ヶ月かかるかわかりません。売出し価格の決定権は売主にありますが、その時の市場状況などをよく考え決めるようにしましょう。
共有名義にはどんなメリットがありますか?
共有名義とは住まいを購入する際、複数の人で出資した場合購入代金の割合に応じて共有登記するというものです。以下のメリットがあります。
1) 贈与税がかからない
例えば、5000万円の家を購入し、足りない分を親から貰った場合(子4000万円、親1000万円)所有権の持分は子が5分の4、親が5分の1になります。親は自分が出資した分の所有権があるわけですから贈与の対象にはなりません。夫婦で共有名義にする場合は注意が必要です。夫婦共働きでの夫の収入は生活費に充て、妻の収入を住宅資金の為に妻の名義で積立貯蓄をしていたということもあるでしょう。お互いの出資額がわかりづらくなります。これはローンの返済も同じです。「誰の名義の通帳か」より「どうやって頭金を作ったのか」、「ローンの借入名義人は誰か」より「誰が返しているのか」がポイントになります。したがって夫婦で頭金を出し合い返済も同じようにしていくのであれば、それぞれの収入に照らし合わせて持分を決めたらよいと思います。ただし、もし妻が何かの事情で収入が得られなくなり返済がなくなった場合は、夫のみが返済していることになり贈与税の対象になりえます。もし実態と異なる共有登記をした場合は、登記所に間違って登記した旨を申請し認められると正しい登記に改めることが出来ます。
2) 複数で控除が受けられる
建物にかかる借入金の額に応じて、納めた所得税が返ってくるという「住宅ローン控除」。また、家を売るときに受けられる「3000万特別控除」が、条件を満たしていれば名義人それぞれが受けることが出来ます。
3) デメリットもあるので注意しましょう。
共有するからにはどの所有者にもその財産について権利があります。共有者の承諾を得ずに売却することはできません。もし、共有者の親が亡くなった場合、親の持分が相続対象になりますが相続人があなただけではない限り他の相続人による遺産分割の対象になってしまうことがあります。
土地を売却するときは測量をし直さないといけないのですか?
地積測量図があるものと仮定してお答えします。まず確認するポイントは2つです。
1) 売却する土地の地積測量図と登記簿の数字が一致しているか?
2) 地積測量図の作成年月日が昭和52年10月以降か?
上記の2点がクリアになっていれば測量のやり直しはしなくても大丈夫でしょう。しかし昭和52年以前に作成された地積測量図なら測量をやり直した方が売買をする上では安心です。売買の後に、提示された地積測量図と現地が違っている!なんてことになりかねません。昭和52年以前に作成された地積測量図は分筆の際に残った土地(残地)の測量まではしていません。一団で同時にしていれば心配することはないでしょうが、単独でしている場合は隣地との確認を取らないと売買する際にはとても危険です。土地を売却される時には、まず登記簿と地積測量図の数字が同じかどうかを確認して下さい。同じだった場合は、さらに作成年月日を確認して下さい。昭和53年以降ならば安心して売ることができます。
個別合併浄化槽ってどういう意味ですか?
浄化槽とは、下水道が通っていない地域で川や海に家庭排水を捨てる為に排水をきれいにする装置です。家庭排水(生活雑排水)とは洗濯排水、台所排水、便所排水、お風呂の排水など雨水以外の家庭からでる全ての排水をいいます。合併浄化槽とは、すべての排水(雨水、特殊排水は除く)を処理する浄化槽で、その能力はかなりのものです。洗濯水等を処理できるので、放流先である川や海への害をかなり軽減することが出来ます。